Ventes immobilières – Memento

L’adjudication permet d’acquérir aux enchères un bien immobilier (bâti ou non, en copropriété ou non) par l’intermédiaire d’un tribunal judiciaire (anciennement Tribunal de Grande Instance).

La vente aux enchères par voie judiciaire intervient après saisie (défaut de paiement d’un débiteur) ou sur licitation (désaccord des héritiers dans une succession).

L’intervention d’un avocat rattaché au barreau du tribunal du lieu de la vente est obligatoire.

Il est possible de connaitre la liste des biens vendus aux enchères via les sites d’avocats, des sites spécialisés, par les placards à la porte du tribunal (10 rue du Palais 17000 La Rochelle – Square Maréchal Foch 17100 Saintes) ou par la presse locale quotidienne (Sud-Ouest pour la Charente Maritime) ou hebdomadaire (Le littoral, le Phare de Ré par exemple).

AVANT L’ADJUDICATION

Pour se porter enchérisseur il faut remettre au cabinet les documents suivants (les documents nécessaires diffèrent si l’acquéreur est une personne morale ou une personne physique) :

• Copie de la carte d’identité de l’enchérisseur,
• Copie du contrat de mariage en cas d’acquisition par un seul des deux époux,
• Un Extrait Kbis de moins de trois mois en cas d’acquisition par une personne morale (SCI…),
• Copie des statuts de la personne morale en cas d’acquisition par une personne morale (SCI…),
• Le pouvoir signé aux fins d’adjudication (voir modèle de pouvoir sur le site OPTIMA-Avocats),
• L’attestation signée au visa de l’article R 322-41-1 du code des procédures civiles d’exécution (voir modèle d’attestation sur le site OPTIMA-Avocats),
• Un chèque de banque libellé à l’ordre ‘compte séquestre bâtonnier’ d’un montant de 10% minimum de la mise à prix sans pouvoir être d’un montant inférieur à 3000.00 € (article R 322-41 code des procédures civiles d’exécution). En cas d’adjudication, la somme séquestrée sera considérée comme un acompte sur les sommes dues. En l’absence d’adjudication, ce chèque ne sera pas encaissé et sera restitué au client dans les plus brefs délais.

Sans être en possession de ces documents, l’avocat ne pourra porter les enchères.

La présence du client à l’audience, aux côtés de l’avocat enchérisseur, quoique non obligatoire, est vivement conseillée. Elle permettra, si tel est le souhait du client, d’enchérir au-delà du pouvoir préalablement établi par écrit.

Les enchères sont le plus souvent de 1.000,00 € en 1.000,00 €. L’enchérisseur devient adjudicataire 90 secondes après la dernière enchère qu’il a portée.

Mise en garde :

• Consulter le cahier des conditions de la vente déposé au greffe du tribunal (voir avec le cabinet) pour avoir des précisions sur l’immeuble (caractéristiques, occupation éventuelle avec existence d’un bail…) et sa mise en vente.
• Aller aux visites des lieux généralement organisées quelques jours ou semaines avant l’audience d’adjudication.
• Vérifier vos capacités d’emprunt puisque, être déclaré adjudicataire sans s’acquitter des sommes dues peut entraîner d’importantes pénalités financières. Faire les démarches bancaires en amont est souhaitable puisque le paiement devra intervenir dans les deux mois à compter de l’adjudication, ce qui peut être bref au regard des démarches à effectuer et des délais impératifs de réflexion ou de rétractation prévus en matière bancaire.

APRES L’ADJUDICATION

Le dernier enchérisseur devient immédiatement propriétaire (dès l’audience). La souscription d’une assurance garantissant l’immeuble est vivement conseillée.

La décision à intervenir, qui sera dactylographiée quelques jours après par les services du greffe, constituera le titre de propriété une fois enregistrée auprès du service des Finances Publiques du lieu de l’immeuble. Il n’y aura donc pas d’acte notarié. Cet enregistrement peut prendre plusieurs mois.

L’adjudicataire doit s’acquitter de diverses sommes :

• Les frais taxés par le tribunal dont le montant est annoncé juste avant les enchères (montant indéterminable par avance ; il est souvent inférieur à 5.000,00 €). Ces frais sont payés par priorité (R.322-58 du code des procédures civiles d’exécution) sur les premiers fonds versés.
• Les émoluments de vente définis par l’article A.444-191 du code de commerce, revenant aux trois quarts à l’avocat poursuivant et un quart à l’avocat de l’enchérisseur selon le barème HT suivant :
  • De 0 à 6.500,00 € : 8%
  • De 6.500.00 € à 17.000,00 € : 3.30%
  • De 17.000,00 € à 60.000,00 € : 2.20%
  • Au-delà de 60.000,00 € : 1.65 %.

• Le prix d’adjudication à verser dans les deux mois à compter de l’adjudication devenue définitive (article R.322-56 du code des procédures civiles d’exécution) à peine de réitération des enchères et du paiement des intérêts au taux légal jusqu’au versement du prix.
• Les droits de mutation et d’enregistrement dont le montant est le plus souvent de 5.8% du prix d’adjudication à verser à l’Administration fiscale.
• Les frais de signification par huissier du jugement d’adjudication
• Les honoraires d’avocat pour les diligences pouvant comprendre la radiation des inscriptions.

En tout état de cause, dans le cadre d’un rendez-vous, une évaluation personnalisée, des sommes à acquitter est nécessaire.

LA SURENCHERE

Une fois la vente aux enchères intervenue, une surenchère peut intervenir à la requête de n’importe quel autre enchérisseur.

Cette procédure peu fréquente sans être rare, doit être régularisée dans un délai de 10 jours à compter de l’adjudication (article R.322-50 du code des procédures civiles d’exécution).

Le bien est alors remis en vente à une nouvelle audience au prix de l’adjudication majoré de 10%.